銀行業(yè)緊急啟動測試9萬億房貸承壓

9萬億房貸承壓：“全景式”壓力測試緊急啟動

陳昆才

“同樣的房源，掛的還是同樣的價錢。”5月13日，指著小區(qū)附近的中介公司公告欄，家住上海浦東新區(qū)濰坊路的劉女士說。這一天距離房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺近1個月，而劉所說的那套房子，放盤時間更久。

雖然目前房子賣不動，但開發(fā)商也不能洗洗睡了，因為手里囤的土地，必須要開發(fā)。“我接觸到的幾位開發(fā)商認為，從長遠來看，房價還會上漲。但事情不會因此而消停，開發(fā)商最為艱難的日子就在眼前。”5月12日，一家上市銀行地產(chǎn)金融部人士直言。

開發(fā)商焦慮的同時，銀行業(yè)上下已啟動了一場規(guī)模空前的房地產(chǎn)貸款壓力測試。

“剛剛收到方案，大家都在忙壓力測試，一方面向銀監(jiān)局匯報統(tǒng)計數(shù)據(jù)，另一方面等待總行的測算模型。”5月13日，某大行上海分行人士透露。一位券商研究員稱，5月20日為報送測試結果的最后期限。

多位銀行人士稱，此次房地產(chǎn)貸款壓力測試包括兩個部分，一是由各行“自下而上”開展測試；二是30家銀行向監(jiān)管部門報送個人住房貸款、開發(fā)貸、土地儲備貸款的原始明細數(shù)據(jù)，由監(jiān)管部門“自上而下”開展壓力測試。

這還是一次“全景式”的測試，房地產(chǎn)相關上下游行業(yè)貸款，以土地、房產(chǎn)為抵押的貸款，均在測試范圍之列。“主要看銀行對風險和損失的承受度。”上述大行上海分行人士說。

凡事預則立，不預則廢。一位銀行業(yè)高層人士稱，從2025年的情況來看，中國銀行(4.09,-0.04,-0.97%)業(yè)對信貸風險管控的敏感度尚需提升，這也是壓力測試的動因之一。

“自上而下”測試啟動

據(jù)銀行業(yè)人士透露，此番房貸壓力測試在以各行“自下而上”的基礎上，增加了監(jiān)管部門“自上而下”的方式，即銀行報送原始明細數(shù)據(jù)，監(jiān)管部門據(jù)此進行測算。

本報了解到，需要報送原始數(shù)據(jù)的銀行共有30家，包括5家大型銀行、12家股份制銀行和房地產(chǎn)貸款規(guī)模較大的8家城商行，此外還有2家農(nóng)商行和3家外資法人銀行。報送數(shù)據(jù)包括個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款。

前述銀行人士稱，監(jiān)管部門對報送數(shù)據(jù)的要求非常細致，如個人住房貸款，需要報送利率、首付比例、償債能力和貸款發(fā)放時間等具體情況，時間節(jié)點為2025年3月末。

“開發(fā)貸還需要分開填報抵押情況，一是用于抵押的土地市值，二是用于抵押的在建工程市值，有些數(shù)據(jù)正在進行手工統(tǒng)計。”上述銀行人士續(xù)稱，這樣監(jiān)管部門就能掌握開發(fā)貸的抵押物構成；而按最新要求，開發(fā)貸應一律以在建工程為抵押。

央行貨幣政策執(zhí)行報告披露，截至2025年3月末，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的20.1%，以本外幣各項貸款余額45.4萬億元計，房地產(chǎn)貸款余額為9.13萬億。其中，主要金融機構商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為8.18萬億元。

8.18萬億細分來看，其一，3月末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7453 億元。根據(jù)統(tǒng)計口徑，地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象主要為土地儲備機構；其二，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.10萬億元；其三，購房貸款余額5.33萬億元。

銀行人士稱，各行在“自下而上”開展測試時，不僅需要測試在不利條件下，個貸、開發(fā)貸和土地儲備貸款的質(zhì)量狀況和預計損失，還要測算相關上下游行業(yè)貸款和以土地、房產(chǎn)抵押的貸款情況。

前述大行人士稱，所謂上下游行業(yè)貸款，需要依靠專家的判斷，一般是指與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關的，如鋼鐵、建材等上游行業(yè)，以及家電等下游行業(yè)。

某大行授信部人士稱，一般而言，抵押貸款的抵押物以土地、房產(chǎn)為主。據(jù)本報記者統(tǒng)計，14家上市銀行中，抵押貸款余額占比超過40%的有4家，低于30%的有2家，介于兩者之間的有8家。截至2025年末，14家上市銀行的抵押貸款余額約為8.6萬億元，占全部貸款的38.6%；而14家銀行按揭貸款與開發(fā)貸的規(guī)模約為5.7萬億元。

多位銀行人士稱，本次壓力測試所考慮的風險因素，主要為假定房地產(chǎn)價格和基準利率出現(xiàn)不利變動。但一位銀行人士提醒，壓力情景只是反映市場不利變動的某種情況，不代表監(jiān)管部門的預測。

揭開抗風險的“底牌”

此前，多家銀行披露了較為樂觀的壓力測試結果，引發(fā)市場的猜疑。但一位銀行業(yè)高層人士指出，就個貸而言，30%的房價下跌容忍度，結論基本可信。

原因有二，首先，以個貸來看，首付兩成是能夠保證的，這就可以對抗房價下跌20%；其次，受原材料價格上漲等因素，他認為作為抵押物的房產(chǎn)會出現(xiàn)自然的增值。

除貸款質(zhì)量變動之外，銀行損益變動情況，以及撥備、資本充足率也是壓力測試關注的重點之一。

2025年度，14家上市銀行實現(xiàn)凈利潤4405.72億元。截至今年一季度末，商業(yè)銀行(不包括農(nóng)合行、農(nóng)信社)不良貸款余額為4701.2億元，撥備覆蓋率為170.2%，由此推算出，商業(yè)銀行的撥備余額為8001億元。考慮到農(nóng)合行、農(nóng)信社的撥備在2025億元上下，目前銀行業(yè)的撥備規(guī)模在1萬億元。

相對于9.13萬億的房地產(chǎn)貸款余額，1萬億的撥備，可以抵御最高11%的損失。而從目前各行披露的壓力測試結果，房價下跌30%，房貸不良率僅會出現(xiàn)個位數(shù)的上升，一般為1%左右。

若考慮以土地、房產(chǎn)為抵押的貸款，與房地產(chǎn)業(yè)相關的貸款會超過目前20%的占比，以本報記者掌握的極端情況來看，占比的峰值為50%，1萬億的撥備亦能抵御4.4%的信貸損失。

但這一結論需建立在幾個前提之上。一是抵押物本身沒有瑕疵，二是評估價格合理，三是貸款成數(shù)合理。實際上，去年以來，土地儲備貸款非理性增長可以看出，少數(shù)銀行存在高估地價，抵押率過高，甚至將未獲用地指標的土地用于抵押，暗存風險。

前述銀行業(yè)高層人士還指出，相對于45.4萬億元的本外幣貸款規(guī)模，1萬億的撥備，僅占2.2%；“而我們的貸款分類的準確性也要打點折扣，如果出現(xiàn)一兩個百分點的偏差，撥備壓力立刻顯現(xiàn)。”

多位銀行人士稱，目前銀行業(yè)170%的撥備覆蓋率，與監(jiān)管部門的審慎監(jiān)管要求密不可分，如去年底督促大行必須達到150%；“另外一個側面表現(xiàn)出，中國銀行業(yè)的風險管控能力和水平，還有待提高。”

“商業(yè)銀行是經(jīng)營風險的，對市場風險的敏感度應該最高，但從去年的情況看，有些商業(yè)銀行沒做到很好的風險管控，比如沒有開展過針對房地產(chǎn)和融資平臺貸款的壓力測試。”上述銀行業(yè)高層人士坦言，這可能是此次大規(guī)模壓力測試的動因之一，目的是預見風險，采取預案，保證風險可控。

他指出，下一步根據(jù)測試結果，如果風險較大，銀行就可能要做一些信貸資產(chǎn)結構調(diào)整，采取一些分散風險的措施。

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